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          連鎖餐飲店選址的正確法則

          作者:gao342046836 | 分類:創業資訊 | 超過 825 人圍觀 | 已有 0 人留下了看法

            據業內人士指點,投資連鎖餐飲店,要學會選址,選址除了硬件一定要“過硬”外,還要根據不同地段,選擇不同項目,學會看碟下菜。

            如果經營者選擇在車站附近經營,其主要顧客群,便是來來往往的乘客,包括上班職工、學生等。在此地段 適合開設快餐店,應慎重處理的是定價問題,要分不同對象而有所不同,如可以選擇成都小吃、麗華快餐等。

            如果商鋪開在公司集中區, 主要的顧客就是上班職工,其光臨的目的不外乎洽談生意或聊天。因此,開在此處的餐飲商鋪,如何應付午餐高峰時期的顧客,以及如何處理假日及周末生意清淡的局面,成為選擇該地段要考慮的重點。

            如果選擇在商業鬧市區經營餐飲,此地段是約會、聊天、逛街、休息的場所,當然是開店 適當的地點。如果選擇在住宅區開餐飲店,必須明確體現親切溫暖感,為居民提供新鮮美味的餐飲才 重要。

            所謂選址“硬件”,主要涉及餐飲店排煙、排氣管道的走向和管徑是否達到經營餐飲的標準等。此外,人們或許會發現這樣的現象:很多居民樓下面的餐廳將煙和氣沒有經過任何處理,便直接向空氣中排放,使得餐廳周圍油煙味濃厚,嚴重影響了樓上居民的生活。實際上這種類型的餐飲店,根本不具備開張條件,隨時都面臨被查封的危險。這也是投資餐飲連鎖店,進行選址時不得不考慮的。

            店面選擇是一項大的、長期性投資,關系著店鋪發展前途。店址是將來經營目標和制訂經營策略的重要依據。這其中包括店址的選擇和店面的考察。

           ?。ㄒ唬┻x擇適合你的店址

            選擇店址,首先應當理解"商圈"的概念。商圈是指一定商業區的顧客吸引力所覆蓋的范圍,它是維持一定銷售額的顧客如何存在的地域范圍。由于受消費習慣、市場傳統、交通等因素的影響,特定區域的市場往往形成特定的商圈。

            1、在商圈中選擇

            在商圈選擇中,為了適應人口流動情況,便利廣大顧客購物,在擴大銷售的原則指導下,絕大多數端點都將店址選擇在城市繁華中心、人流的城市要道和交通樞紐、城市居民住宅區附近及郊區交通要道、村鎮和居民住宅區等購貨地區。

           ?、俪鞘兄醒肷虡I區

            這是主要在全市中心 繁華的地帶,全市的主要大街貫穿其間,云集許多著名的百貨商店和各種專業商店等。對于服飾業,一定要在人流密集的地方,這是更佳選擇。

           ?、诔鞘薪煌ㄒ篮徒煌屑~的商業街

            這是大城市的將要商業街,也是人流之處。在節假日、上下班時間人流如潮,店址選擇在這些地點就是為了便利來往人流購物。作為服飾店,買服飾的人都是在自己休閑時間,不會在上下班時買,所以,一般來說,這各地方不適合開服飾店。

           ?、鄢鞘芯用駞^商業街和邊沿區商業中心

            城市居民區商業街的顧客,主要是附近居民,在這些地點設店是為了方便附近居民的就近購買。邊沿區商業中心往往坐落在鐵路重要車站附近,規模較小。對于小型服飾店,在城市居民商業區也很適合,有利于滿足消費者需求。對于一般的服飾,購買者為了方便就近購買。

           ?、芙紖^購物中心

            在城市交通日益擁擠、停車困難、環境污染嚴重的情況下,隨著私人汽車大量嗇,調整公路的發展,一部分城市中的居民搬往郊區,形成郊區住宅區,為滿足郊區居民的購物需要,不少店鋪設在郊區住宅區附近,形成了郊區購物中心。能在郊區居住的人一般是社會的中上層,要開服飾店就要開檔次稍高的。如果是一般的服飾,生意可能不會好。

            但是由于很多居民都有私人汽車,所以大部分人要買服飾一類的商品,就會到城市中心的商業區。所以,部的說來,城市中央商業區是 優選擇。

            2、影響商業區優劣的一些因素

           ?、偕虡I區所屬的城市狀況

            主要包括城市規模的大小、人口的眾寡、城市的特征、城市商業狀況、城市的影響力、城市對附近區域的輻射狀況等。這些因素是在決定店鋪規模,及賣哪種類型和檔次的服裝時要重要考慮的,一定要適合大眾需要,要與此城市的特征相符。

           ?、谏虡I區所處城市的位置

            主要包括商業區的交通、通訊狀況、其他服務業的設置情況、人流的集中狀態和購買圈人們的消費水平、服飾消費在總消費中的比例等情況。

           ?、凵虡I區的內部狀況

            考查競爭對手的情況,主要有該商業區的店鋪數量、形狀特點、道路性質、從業種類、市場規模及市場占有率。這一點尤其重要。同時,該商業區商業精神狀態,是否同心協力,是否唯利是圖,是否有長遠的戰略發展眼光都是極為重要的。

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            店面的地點很重要,它決定了客流量的大小。但在具體地點選擇的基礎上,還應該注意店面的一些條件,它也影響著店鋪的生意,有時,好的地點會由于店鋪本身的原因而生意不好,或者由于當初沒有考慮到店面本身的一些條件,店主不得不另換地點,費力費資。

            店面本身的一些條件是設店必須考慮到的,它主要包括以下幾點:

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            在租用店面時,店鋪的形狀是確定下來的,所以在選擇時,更要特別注意。有兩種店面,一種是不規則店面,另一種是規則店面。由于服飾是且有時代感的,如果店面形狀能有不同于一般店面的形狀,則為更佳選擇。它能吸引追求時髦與潮流的顧客,這些人會有一種店面開設有修改,則服飾也是滸性、個性的心理。而且,另一點是奇特的形狀容易被顧客注意,也容易雇,有利于名聲的傳播。而規則店面則收不到這種效果,只有靠對門面的裝修達到吸引顧客的效果。

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            門面很重要,門面的裝修更是重中之重。

            門,即為出入口。一家店一定要讓顧客出入方便,這樣才能有好的生意。服飾店的客流速度較快,一般來說,至少應該有兩個。如果店址是在一個拐角處,前后開了兩扇門,面對兩條街,這樣的店面是更佳選擇。如果店面只有一個站,則就要在裝修時把它加大,更好是全部打通,不設門,這樣有利于顧客出入。但是如果服飾店是在不太繁華的地點,開始時,光顧的人不會很多,這種情況下不宜把門開多了,可以利用出入不便,而保持一些顧客在店內。有時這有助于銷售,因為對服飾店來說,顧客喜歡到人多的店,他們會有種心理,人氣旺的店,一定是有好的商品或是價格便宜,有時也正體現了流行趨勢,所以顧客愿意去人多的店,而使那些本來就冷清的店更冷清。同樣在促銷時,也要抓住這種心理,有意識地人中獅子一部分顧客在店內。

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            店面的走向關系到通風、日照等各方面,要特別注意。南北走向的店面不受日曬,白天也不會太熱。在夏天,沒有日曬,則比較涼快,顧客會比較喜歡光顧,同時也可以節約空調費。下午時陽光照到店里,不但熱,還給人很煩躁,很雜亂的感覺,使顧客不想進店購物。但如果在冬天,則給人暖和的感覺,讓人愿意光顧。因此,店主應考慮自己要賣何種服飾而選擇店面,如果是夏裝,則以南北走向的店為優選。如果經營一類冬天的服飾,則就應為東西走向的店。東西走向的一般不是開店的更好的選擇,因為這種店要安空調,這是一筆不小的開支。但它有一個很大的優點就是使店面的照明效果很好,店鋪 忌諱的就是昏暗,讓顧客不愿進。店鋪明亮會給人舒適的感覺。

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            空間包括了面積和高度??臻g的感覺很重要,它是顧客進店的 感覺,不能太擁擠了,也不能顯得太空蕩了。面積當然是越大越好了,但是面積的大小與租金直接掛鉤,所以更好是量力而行。高度主要是以天花板的高度為參考,一是要有高度,空間效果好,視覺效果好,不會太擁擠了;二是可以陳列商品,當模特放在店中時,一定要與店的高度成比例,否則就會不協調。

            時至今日,“商鋪是金”的說法已經深入人心,每個在售的商鋪物業都吸引了大量準備開店的投資者。然而,由于缺乏專業指導和對市場的盲從,在商鋪投資方面普遍存在很大的失誤,給投資人帶來較大的潛在風險。

            如何評估商鋪物業的價值?

            經常被問及這樣的問題:這個鋪值多少錢?其實這個問題的答案不在任何專家或發展商那里,也許投資人應當自己去做一些小的研究,答案就在我們自己的手中。

            商鋪屬于生財工具,一定要保證我們的承租人能夠在這個地方賺錢,這樣才能保證自己的回報長期穩定可靠,因為沒有人愿意賠本租場地的,所以必須研究各種行業的成本模型。

            我們在一個適于經營服裝業的地段考察一個鋪位,首先應當去了解周邊服裝鋪的經營狀況,比如衣物的檔次(平均單件價格)、每周的出貨量、顧客的種類等等。

            一般而言,場地成本占其總成本的1/5至1/4。對于一個10平方米的服裝鋪而言,若平均單件價格為100元,每周出貨約30件,那么每日的營業額為430元,考慮每年四個月的淡季營業額對折,所對應的單位營業額為36元/平方米/天。按照1/5的場地成本、8年的物業投資回報期計算,凈售價應當為21024元/平方米。這里還沒有考慮稅收、空租、傭金等因素。

            當然,剛才的算法是靜態的,適用于成熟地區。對于新興地區商鋪的估價就復雜多了,必須考慮市政交通、新建住宅等等預期帶來的人流量,存在較多的不確定因素。在這樣一個短小的篇幅,不能盡言詳細的方法,但是 簡單的辦法是考察同規模同檔次的成熟地區,再考慮新地區的建設周期,畢竟消費模式不會有大的差距。

            評估商鋪的價格,也不能簡單地說是該地區住宅售價的多少倍,因為即便是同樣地區的商鋪,可能因為適用于不同的經營種類,就導致價值的迥異。

            什么是好的商鋪物業?

            具有如下特性:適用行業廣泛、人流量大、目標人流檔次高。

            好的商鋪一般具備如下特性:適用行業廣泛、人流量大、目標人流檔次高。在這個意義上,一些甲級商廈的低層商鋪是更佳的商鋪,商業街帶來天然的人流量,甲級寫字樓的大量人流代表高尚的消費力量……事實上,一些含金量高的商鋪物業往往被發展商所保留作為長期投資,能夠進入市場流通的較少。

            應當認識到,能夠在市場以出售形式換現的商鋪,往往已經屬于第二流的品種,投資的時候才應當慎之又慎。在交通便利、人流易達的地方是首先要被考慮的,所以底鋪遠遠好于在樓上的鋪位;同時,要區分人流的種類,休閑人流的價值要遠遠高于交通人流,前者如商業中心、娛樂中心,后者如地鐵通道等。

            人氣也是另外一個重要指標,要看看周邊商業是否已經或者預期成勢,周邊是否有重要的顧客來源等,值得提出的是,狹窄街道形成的雙邊型商鋪結構比寬闊馬路造成的雙單邊商鋪結構有利得多;商鋪平面結構也很重要,一方面要有較寬的門面接觸顧客,另一方面也希求方正的格局便于店堂布置。

            現在,較多出售的位于商廈內部的分割鋪位,筆者認為,這是商鋪投資中風險因素 多的一種。因為位于商廈內部,會受到商廈管理者經營思想和經營水平的制約,還會受到商廈內其他經營者的影響。無論怎樣,首先應該選擇臨街或者盡量靠近出入口的鋪位,形成商廈內部和外部左右逢源之勢,并且一旦有空租,總是位置不佳的首當其沖。

            店面尋找一直是一個令人頭疼的問題,特別是在地段選擇、租金交付方式和房屋合同簽訂方面隱含的細節方面更是大有學問。因此有許多人打來電話咨詢如何租到一間物美價廉的商鋪。在這里寫一點小小經驗給各位參考。

            步:找

            在地點的選擇方面很重要,太繁華的地方可能因為房租比較高、面積比較大很難讓你稱心如意地租到手,但是繁華地段又對銷售很有幫助。我們在這里建議資金雄厚和對投資項目有信心的投資者選擇繁華地段,如果在繁華地段找不到可以到繁華地段的支系路段看看,你可以找到比較便宜的店面,而且人流量一般也不是很少,因為有些人逛完街不愿意走人多的地方會選擇一些小路走,這樣你就有一定的人量分流。還有在大學比較集中的地方非常適合銷售年輕人喜愛的商品,但就是有個假期問題要考慮一下。

            當然也可以到大商場里租個專柜,有時有些商場有優惠,你可以不交房租只要進貨就可以開始銷售,每個月從你的銷售額里扣除租金就行!這些方式你可以都嘗試一下。

            如果要租房,有兩點有必要提醒您:1、貼著店鋪出租的商鋪一般租金比較高;2、沒貼店面出租的您也可以問問,技巧就自己把握了。

            第二步:租

            房子找到了,可是太大,怎么辦?那條街就根本找不到店鋪怎么辦?有辦法!房子大了可以合租呀,用木板分成兩間就好了,因為好多人都遇到同樣的問題。你可以找找朋友看看有沒要租房子的;或者你可以在租房的地方等,看看有沒有人也想租卻因為店面大想合租;或者你也可以在網絡和報紙等地方弄個合租廣告,看看能不能找到合租伙伴。根本就沒有店面可租時你要費點腿和口水了,一家家找老板問看看能不能分點地方給你。記?。阂夷欠N面積很大、生意不好的問。做事情就是這樣,多吃點辛苦會有收獲。

            第三步:付款

            更好一個月交一次,這樣節約錢,然后談兩個月交一次,再不行再說一個季度交一次, 后再談半年交一次。如果你有錢不擔心一次交,可以要求優惠。注意細節:看看房子裝修過沒?因為你要重新裝修要再投資;又比如你要分成兩個人合租就可以讓老板出錢安兩個電表并出錢做中間的隔斷木板,出不了全部就出一半!因為以后他可以按兩家租出去!你這錢不能白出!還有寫上遭遇非典等特殊情況房租要減少。

            后,請大家靈活點,根據自己的具體情況談價,切不可死板教條。

            人們常說,一件事情的成功離不開“天時地利人和”這三個必要條件,那么,對開餐館投資者而言,“地利”這一說法就包括餐館四周的環境和交通方便程度。

            行業認為,適宜新建餐飲的地基不僅要能夠承載起餐館這一建筑物,還要考慮其影響到餐館運作的大氣、水質、土質的清潔度。更好是餐館附近無污染源,即是無地下污水、無垃圾堆、無放射性等污染源。這種要求不僅僅是對顧客的負責,還解決了一些顧客心理上的犯忌。

            試想一下餐館開設在水泥廠、化工廠、煤場或醫院堆放廢物垃圾的附近,會有多少人肯光顧呢?因為特定的環境原因,客觀上使顧客在用餐時受到不同程度的影響,一些食客心里會懷疑道,我吃的飯菜會不會被污染過?身為一大醫院護士的李小姐,她觀察到不少到醫院陪病人看病的家屬,到了中午吃飯時,寧愿多走幾步過馬路到醫院對面的面店進餐,也不愿到醫院旁邊的餐廳吃飯,她與這些病人家屬談起,都說是心理作用,怕太近醫院的餐廳不衛生。

            為了保證顧客有一個干凈又安靜的進餐環境,餐館更好與馬路保持一定距離,這樣可以避免馬路中散發著的灰塵、廢氣、噪音等的干擾,這里自然又涉及餐館周圍環境的問題。當今人們出外用餐不僅僅只是解決了充饑如此低層次的需求,不少人希望在良好的環境和優雅的氛圍下用餐。

            一間餐館除了具備自身的硬件設施以外,周圍的建筑物、場所、街道等可以為餐館營造出一個用餐環境。像廣州沙面的一些酒吧和餐廳,充分利用了它所處地域先天的地理優勢,其經營理念和店面的裝潢設計都與當地本身就擁有的歐陸風情相協調統一,順理成章地為顧客提供了一種“食情調”的用餐環境。

            “地利”的另一個因素就是餐館所處的交通狀況,要考慮到由車輛到行人通行組成的交通流量。交通流量往往意味著餐館客源的多少與消費層次的檔次。交通方便與否制約著餐館兩個方面,一是原材料運至餐館是否方便,餐館所處路段是否允許泊車交貨,其交通線路有否被規定為單雙日準許;二是餐館離附近車站、地鐵站的距離和方向如何,通常是距離越近,客流越多。

            當然,更好是能夠兩者兼顧,既能夠解決餐館泊車,又方便顧客就近搭車。同時,還要分析餐館所處地因為交通管理狀況所引起的利弊,比如單行線街道、禁止車輛通行街道及與人行橫道距離較遠都會造成客流量的不足。

            至于餐館有無停車場地,這個問題對一般的小型餐館和快餐店可能暫時還不需要考慮,但如果是開辦一間中上檔次規模的餐館,或者是經營特色菜系的餐館,這個問題就不得不考慮了。至于要確定多大的停車場所,則要視餐館所處的商圈大?。ㄉ倘χ干痰晡櫩偷牡乩韰^域,或者說來店顧客居住的地理范圍,它是以商店所在地為中心,沿一定距離向四周擴散形成的商店吸引顧客的輻射范圍)、餐館的規模、其他停車設施等因素來決定。

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