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          怎樣通過人工篩選的方法找到合適的商鋪

          作者:gao342046836 | 分類:創業資訊 | 超過 1163 人圍觀 | 已有 0 人留下了看法

            餐飲選址的方法和途徑有很多。通過人工選址,借助互聯網工具選址,通過確定參照標準選址,通過中介或找店公司選址,以及動用其他各種可動用資源都是很好的選址途徑。今天要講的,是人工選址的方法和途徑。

            1.找人多的地方掃街

            選址方法千千萬, 核心的要領不過兩個字:人多。去人多的地方掃街,這是 常用的辦法。好地方好商鋪往往都是可遇不可求的,所以想要抓住機會 有效的辦法就是多轉、多看。在西安開拓市場,首先考慮的區域位置必然是小寨、鐘樓、龍首村等這些人群聚集的區域。

            掃街的核心也就是一個:看哪里人多?

            2.找熟人推薦

            很多地方我們不了解具體情況,而且個人精力有限,很難所有地方都能跑到,所以找熟人推薦是一個行之有效的方法,畢竟 了解一個地方的還是生活在其中的人。

            找熟人推薦需要謹記的是,朋友的建議只能作為參考,畢竟每個人觀察的角度都不一樣,究竟適不適合還需要自己站在專業的角度來考察和衡量。不能因為對朋友的信任將店鋪的命運押在一個自己并不真正了解的地方。

            3.白天實地蹲點考察

            看到有出租或轉讓的店鋪后,接下來要做的就是實地考察。

            實地考察需要提前準備好紙和筆,以及相關的統計表格??疾斓膬热莘秩齻€方面:

            一是數人流。找到店鋪所在街道的主要路口,分頭把手,然后統計不同時間段的人流情況。統計時間至少包含早中晚三個時間段,包含飯點和費飯點,還要包含周內周末等不同的日期。根據自己的產品屬性做有針對性的內容統計,比如我們做砂鍋店,主要客群是年輕人,尤其是女性群體,那么統計包括就要包括:同一時間段內經過的人群總數,年輕人的數量,以及年輕女性的數量。各個方向的人數做匯總,然后再根據轉換率就能估算出大概的客流情況了。

            二是看進店率。在統計總人流的基礎上要考核的第二項就是進店率。通常的做法就是找周邊和自己品類相同或近似的餐飲店做參考,統計他們飯點的客流情況,推算全天的營業狀況。

            統計方法一般有:點餐看小票單號,數座位數,觀察上桌率,估算顧客平均就餐時間,計算翻臺率等。很多店里小票是按順序打的,那么直接根據單號就能估算出客流量。有的店里沒有小票或者沒有編號,那就需要根據座位數,就餐時間,上桌率、翻臺率來測算客流量。計算的公式為:

            營業額=客流量x客單價

            客流量=座位數x翻臺率x上座率

            翻臺率=飯點總時長/平均每個顧客就餐時長

            上座率=同一時間段就餐人數/總座位數(多算幾個時間點然后取平均值)

            多找幾家類似的店觀察計算,大概就能算出周邊店面的營業狀況,對這個地方的整體情況也就大概了解了。

            三是看周邊。如果所在的地方是美食街,那就找生意更好的和生意 差的店做對比分析,看看消費群體都是那些人,消費習慣怎么樣。如果所在地方不是吃飯集中的地方,那就觀察飯點時人的流動方向??纯此疾斓赇佋诓辉谌巳夯顒拥姆秶畠?。

            我們之前在礦山路附近一個小區觀察一個地方,周邊小區很多,入住率也都非常高,店鋪就在小區正門口,可是飯點時卻幾乎沒啥人,一直百思不得其解。后來發現小區的另一個側門出去是一條餐飲街,吃飯的人都聚集在那里。所以,看地方一定要多了解周邊情況。

            4.晚上蹲點查看入住率

            在社區選址不能只看樓盤多少,還要考慮入住率。很多社區看著樓盤很多,但是入住率不高,這樣的地方選址還是要謹慎考慮的。

            了解一個小區的入住率 基本的方法就是去物業咨詢,還有一個直觀的辦法就是晚上去蹲點,根據樓里邊亮燈的數量來判斷入住情況。其實很多新開的小區入住率還不是特別高的時候,晚上去觀察可能收獲會比白天更大。

            5.根據周邊其他生活設施推測客流

            一個地方的人流量多少還可以根據周邊的一些生活設施來推測:

            一是城市公共自行車停車點的分布。我們在選址的時候發現了一個現象,就是社區人流量多少和門口的公共自行車車樁的數量是成正比的,人流量的的社區,自行車停車樁也相對比較多,所以根據自行車停車點的數量就可以推測出來人的多少。

            二是共享單車的流動方向。一般在社區周邊晚上共享單車的數量是 多的,在辦公區附近白天共享單車數量是 多的。晚上社區門口共享單車的數量也能在某種程度上反應人流量。當然這個也和其他因素相關,比如說社區距離地鐵站和公交站的距離,以及社區周邊的交通狀況,包括很多社區對單車的限制的。這個方法僅可作為參考。

            三是觀察賣菜的和賣鮮面條的。通常來說賣鮮面條和賣蔬菜的店比較多,而且生意都比較好的地方,做快餐和小吃都不具備競爭優勢。因為周邊居民自己買菜回家做飯的概率比較大,在外消費頻次就會比較低。

            考察店鋪是一個體力活,也是一個智力活。每個地方的形態不一樣,面臨的問題也不一樣,這就需要我們在掌握基本觀察方法的基礎上學會靈活運用,融會貫通,爭取更加準確的了解到真實情況。

            小餐飲選址是門大學問。店鋪越小,選址難度往往越高。很多人提起選址 反應就是在大街上轉悠,看看有沒有貼出租或者轉讓的。其實餐飲店面的類型有很多種,街邊店只是其中一種,今天就來說說各種餐飲商鋪的類型以及他們各自的利與弊。

            街邊店

            街邊店是位于城市道路兩邊的店鋪。城市道路又分一級街道、二級街道、三級街道……比如在西安小寨,南北方向的長安路就屬于一級街道,小寨西路、興善寺街這些就屬于二級街道,小寨西路里邊的小巷子就是三級街道了。

            一級街道

            一級街道就是主干道,通常車流會比較多,人流量比較大。主干道的優點在于人流量大,展示機會多,對于品牌店來說,一個店面就是一個活的廣告牌,不僅可以服務進店客人,還可以展示給來來往往的人看,加深品牌印象。主干道的缺點是無論人和車,都很少駐足,看著門前車水馬龍,但是進店的卻很少。而且主干道租金往往也比較高,所以一般選擇在主干道上開店的,大多都是比較有實力的餐飲品牌連鎖店。

            在比較寬的主干道上,中間常有柵欄,這就相當于做的是半邊生意。在選址考察和做選擇時,對面的人流與商業就應該劃分到考慮范圍之外,再根據單面的人流計算投資預期。

            二級街道

            二級街道通常是連接一級街道的。二級街道上往往人比車多,各類商業布局也比較多,停車也方便,人的活動也比較頻繁,所以二級街道做餐飲就有著得天獨厚的優勢。從投資角度來說,二級街道相對來說租金成本低,而且餐飲店都喜歡扎堆往這類街道開,容易形成美食街或美食區,具有規模效應,更容易吸引周邊就餐人群。

            二級街道的客流通常由固定客流和流動客流兩部分構成,在考察二級街道情況時,要先觀察一級街道的客流量以及客流方向,推算出固定客流與流動客流的比例。還有周邊的商業狀況,比如有沒有商場,有沒有居民區,有沒有辦公區等,要分析周邊人群的屬性與顧客來源。然后根據自身的品類屬性以及人均消費就可以大概推算出流水的大致范圍,從而計算出投資風險。

            二級因為受人群的流動方向影響,往往會形成陰陽兩面,還有就是店鋪在街道所處的位置,這些都會影響生意的好壞。具體的判斷和選擇辦法稍后我們會有專門的章節來講。

            三級街道

            三級街道一般是連接二級街道和居民區,城中村,寫字樓等的街道。這些街道一般小餐飲布局比較多,因為成本 低。這些街道因為更靠近居民區,商業體,寫字樓等,所以基本上都是固定客群,根據周邊的業態屬性,競爭對手,以及周邊人口數量,很容易推算出投入產出比。

            在三級街道,成本低,競爭激烈,因此要在品類定位上要突出特色與性價比,才會更具有競爭優勢。

            不同于一級街道和二級街道的是,三級街道,尤其是連接居民區和城中村等的街道,通常都會有一個生死分界點。在這個點之前的店鋪都很繁榮,人也很多,這個點往后店鋪和人都會比較少。這和人的習慣有關,一般人都會從街道往進走,邊走邊看然后做選擇。大多數人走到這個點的時候就會選擇折返,或者就近找個地方就餐,一是不想再走了,二是擔心前邊沒啥吃的了白跑一趟,總之不會再往前走了,所以,這個點我稱之為生死分界點。在一條存在生死分界點的街道選址的話,盡量選在分界點之前,具體選擇方法后邊的文章里我會做詳細的解答。

            后,一句話總結一下街邊店的選址核心:一級街道比品牌,二級街道比特色,三級街道比性價比,選擇在什么樣的街道開店主要得看你的產品和店鋪發展到了哪個階段。

            社區店

            社區店一般指在一些大型社區內部的商業街或者步行街以及小區配套的門面房里開的店面。社區店又分為住宅小區附近的以及辦公區附近的。

            住宅小區附近的店鋪一般早餐和晚餐人比較多,因為周內白天人都出去上班了,所以午餐人會相對比較少。周末時相反,午餐相對來說人會多一些,周末晚上人會比較少,因為周末人都出去逛了。住宅區附近的店主要抓周內的早餐和晚飯,以及周末的早餐和午餐這些飯口。

            辦公區附近的店鋪一般早餐和中午是重點。周內的話晚上人下班后大多選擇回家吃飯,所以晚上人會比較少。周末不上班,所以總體人都會比較少。辦公區附近的店主要抓周內的早餐和午飯這些飯口。

            選擇做社區店的優勢有l布局社區店,首先要對你的產品進行定位,根據顧客的消費習慣以及消費時段,進行合適的選址定位。

            購物中心

            近幾年隨著線下其他實體行業的逐漸式微,餐飲逐漸成為購物中心的主力,各類餐飲品牌在這里上演著一輪又一輪的廝殺。

            大型的購物中心里一般都會專門開辟餐飲區,并進行統一的招商和管理。成熟的購物中心還會請專業的營銷公司,或搭建營銷部門來做統一的營銷宣傳。購物中心環境好,業態豐富,吸客能力強,尤其深受年輕人的喜愛,對于提升餐飲品牌的影響力具有舉足輕重的作用。這些都是購物中心的優勢所在。所以對小餐飲來說,進購物中心就相當于是傍大款。

            對于小餐飲來說,進駐購物中心也有一些弊端:

            首先,小餐飲進駐購物中心難度大。購物中心招商時一般比較青睞品牌餐飲,大的餐飲品牌進駐購物中心時,在位置、租金、物業條件等各方面都會享受特殊待遇。大的購物中心通常不會考慮沒有知名度的品牌,還沒有做出品牌的小餐飲店想進購物中心更是難上加難。

            其次,購物中心成本比較高。購物中心除了租金比較高之外,對裝修及硬件軟件設施要求也都比較高,一般的小餐飲如果沒有一定的資金實力,進購物中心無疑是一條非常艱難的路。

            再次,沒有特色和影響力將很難存活。很多人以為進了購物中心就等于有了流量保障,但實際上不是這樣的。大部分購物中心里,依舊是幾家歡喜幾家愁,你方唱罷我又登場的狀況,產品特色,環境特色,服務特色,這些在這里都會被無限放大,如果做不到位就只能被市場淘汰?,F在很多購物中心還有末位淘汰制,如果不能在競爭中獲勝,無論你做的好與壞,等待你的依然是出局的命運。

            所以對小餐飲來說,不妨將進購物中心視作一個長期的目標來努力,前期在各方面準備還不夠成熟的時候,建議先別趟這趟渾水。

            城中村店

            在很多一線城市可能已經沒有城中村這個概念了,但在二三線城市,城中村依舊是小餐飲的天堂。尤其在西安、成都這樣的以小吃著稱的城市,蒼蠅館、路邊攤從很大程度上代表了整個城市的美食文化。在西安,一些比較有名的城中村,比如魚化寨、三爻、龍首村等,小餐飲店鱗次櫛比,這是餐飲人的天堂,也是餐飲人的災難。

            城中村開店相對來說成本比較低,但是經營壓力也比較大,一來競爭對手眾多,顧客選擇也多,所以想留住客人很難,二來城中村一般消費都比較低。所以一些客單價比較高的品類在這里就很難存活。例如,不管是主打正宗還是好吃的品牌火鍋,在這里可能都干不過19元自助小火鍋。

            如果餐飲新人剛入行準備找地方練手,那么城中村是個不錯的選擇。如果想做品牌,謀大的發展,那么就不建議在城中村這個泥潭里廝殺了。

            校園店

            很多高校里邊都會有配套的餐飲區,美食街或者對外承包的食堂等。在高校里開店,客源是不愁的,上萬人的高校,沒有哪里會比這有更多年輕人了,很多人擠破腦袋想進校園,就是沖著這一點來的。

            校園里開店同樣有很多弊端。一是營業時間,除過寒假暑假和周末,基本上一年的實際營業時間不到十個月。二是價格低。一般校園內餐飲直接的競爭對手就是學校食堂和校外的餐飲店,學校食堂因為有學校補貼,所以價格比較低,在校內開店,價格上只能在參考學校食堂的價格基礎上適當夾加價。

            校園店和城中村店一樣,都是比較適合做夫妻店的,在這個維度的市場競爭里,做餐飲等于是給自己找了一份工作,賺的就是辛苦錢。

            景區店

            餐飲選址,還有一些 特殊的區域就是車站、旅游景點、高速服務區這些地方,我把它們統稱為景區店。

            這些地方的特殊性就在于他們占據著巨大的流量,擁有著得天獨厚的條件,但是卻很難留住顧客,這和傳統的餐飲做回頭客的觀念是相悖的。因為這些地方基本上全是流動人群,所以在這里,快和便捷是餐飲 的訴求點。

            提到旅游景區、服務區、車站的飯,我們通常的感受都是又貴又難吃。不用做好吃又還能賣到高價錢,并且還能賺到錢,這就是景區店吸引餐飲人的原因所在。不過現在有很多大品牌已經逐漸意識到了景區店對品牌的推動意義,所以像麥當勞這樣的大餐飲品牌,早已經開始了在景區的布局之路。對于小餐飲來說,如果有機會在景區開店,快餐無疑是優選,如果能在口味和品質上再做創新和突破,那么這將會是更大的機會。

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